Społeczne Agencje Najmu: Jak przełamać bariery, które od lat blokują właścicieli mieszkań?

Co blokuje właścicieli? Dane z rynku

W ramach badania koniunktury rynku najmu diagnozowane są także najważniejsze bariery na rynku najmu z perspektywy właścicieli mieszkania. W ostatnim notowaniu wskazują oni przede wszystkim na słabą ochronę właścicieli - barierę, którą wymienia ponad jedna trzecia respondentów. To nie jest abstrakcyjne pojęcie. Za tym kryje się lęk przed utknięciem w relacji z najemcą, brak skutecznych narzędzi prawnych i poczucie, że w sporze właściciel zostaje sam. Właściciele równie często mówią o rosnących kosztach utrzymania mieszkań, które w ostatnim kwartale wskazała niemal połowa badanych. To sygnał, że rynek najmu nie jest już prostą relacją „czynsz minus koszty”, lecz coraz bardziej wymagającym przedsięwzięciem, w którym każda awaria, podwyżka opłat czy konieczność remontu staje się obciążeniem.

Do tego dochodzi obawa przed zniszczeniami - wskazywana przez ponad 28% właścicieli - oraz ryzyko nieterminowych płatności, które wciąż pozostaje jedną z najczęściej wymienianych barier. Właściciele mówią także o niejasnych przepisach, nieprzewidywalnych działaniach państwa i ryzyku strat finansowych. W sumie aż 94% właścicieli deklaruje, że widzi bariery utrudniające wynajem. To nie jest rynek, który może rozwijać się organicznie – bezsprzecznie potrzebuje instytucjonalnego wsparcia.

Eksperci rynku potwierdzają obawy właścicieli – SAN’y jako rozwiązanie?

Podobne bariery wskazują eksperci rynku najmu, choć ich perspektywa jest bardziej systemowa. W ich ocenie największym problemem jest słaba ochrona właścicieli, koszty remontów i napraw po najemcach oraz nieterminowe płatności. Eksperci widzą także ryzyko prawne i nieprzewidywalność regulacyjną. To potwierdza, że właściciele nie przesadzają - ich obawy są spójne z oceną profesjonalistów.

W tym kontekście Społeczne Agencje Najmu pojawiają się nie jako narzędzie polityki społecznej, lecz jako odpowiedź na bariery właścicieli. Ich konstrukcja jest zaskakująco precyzyjna: SAN przejmuje na siebie ryzyko niepłacenia, gwarantuje stabilność dochodu, odpowiada za stan techniczny mieszkania i prowadzi obsługę najmu. Właściciel nie wynajmuje mieszkania najemcy, lecz instytucji, która bierze odpowiedzialność za relację, płatności i ryzyka. To dokładnie te elementy, które w badaniach właściciele wskazują jako najbardziej problematyczne.

Warto przy tym pamiętać, że skala SAN‑ów jest dziś wciąż niewielka. Na koniec 2025 roku w działających SAN‑ach znajdowało się zaledwie 268 zasiedlonych lokali. To pokazuje, jak duży jest potencjał wzrostu - i jak duża część rynku wciąż pozostaje poza zasięgiem instytucjonalnych form najmu.

Co więcej, SAN‑y mogą finansować lub współfinansować remonty mieszkań - a to właśnie koszty utrzymania i napraw są dziś jedną z najsilniejszych barier. W mniejszych miastach, gdzie rynek cechuje się mniejszym popytem, a pustostany trwają dłużej, SAN‑y mogą pełnić rolę stabilizatora, który zmniejsza ryzyko i zwiększa przewidywalność. To szczególnie ważne tam, gdzie nie ma firm zarządzających najmem, a właściciele są zdani wyłącznie na siebie.

Rynek prywatny również już zaczyna budować dodatkowe warstwy bezpieczeństwa. 

Szara strefa i dane podatkowe

Dane podatkowe pokazują, że rynek jest większy, niż wynikałoby to z oficjalnych statystyk. W PIT‑28 za 2024 r. wykazano ponad milion podatników rozliczających najem prywatny oraz 35,8 mld zł przychodu. Ale najem prywatny w rozumieniu ustawy obejmuje nie tylko mieszkania, lecz także garaże, miejsca postojowe, lokale użytkowe i grunty. Co więcej - jeden podatnik może posiadać i wynajmować więcej niż jedno mieszkanie. To oznacza, że liczba podatników nie jest równoznaczna z liczbą wynajmowanych mieszkań, a jednocześnie - że część rynku pozostaje poza systemem. Szara strefa istnieje.. SAN‑y, jako model wymagający formalnej umowy i transparentności, mogą stać się jednym z najskuteczniejszych narzędzi jej ograniczania.

W efekcie powstaje nowa architektura bezpieczeństwa: dane z badań właścicieli, które pokazują, czego naprawdę się obawiają; SAN‑y, które te obawy neutralizują; oraz ubezpieczenia najmu, które wzmacniają ochronę finansową. Razem tworzą system, który może doprowadzić do profesjonalizacji rynku, zwiększenia podaży mieszkań, stabilizacji dochodów właścicieli i zmniejszenia szarej strefy.

Czy SAN-y rozwiążą problemy właścicieli mieszkań?

Rynek najmu w Polsce nie potrzebuje rewolucji. – potrzebuje stabilności. A stabilność pojawia się wtedy, gdy bariery właścicieli przestają być ich problemem. SAN‑y mogą być pierwszym narzędziem, które to umożliwi - szczególnie tam, gdzie rynek jest najsłabszy, czyli w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Jeśli polski rynek najmu ma dojrzeć, musi zacząć działać w oparciu o instytucje, dane i odpowiedzialność. SAN‑y wpisują się w ten kierunek idealnie.