I kwartał 2026 r. Jaka jest koniunktura na rynku najmu mieszkań?

Rynek najmu stabilny na powierzchni, ale pod presją wysokich kosztów. Właściciele ostrożni, eksperci widzą szansę na odbicie, sytuacja najemców nie ulega znaczącej poprawie

Opis badania

Koniunktura rynku najmu mieszkań to cykliczny projekt badawczy, który pokazuje, w jakiej kondycji znajduje się rynek najmu w Polsce i w jakim kierunku zmierza. Pytamy uczestników rynku o ich perspektywę w obszarach takich, jak poziom podaży i popytu, sytuacja cenowa, występujące bariery oraz czynniki, które dziś napędzają lub hamują decyzje po stronie właścicieli i najemców.

W badaniu przyglądamy się nie tylko twardym oczekiwaniom finansowym, ale też nastrojom, planom i strategiom. Co naprawdę napędza rynek najmu? Gdzie pojawiają się bariery, a gdzie nowe szanse? I jak może wyglądać najem w kolejnych kwartałach? Poznaj najnowsze wyniki badania za I kwartał 2026 r – tym razem poza ekspertami rynku, prezentujemy perspektywę właścicieli mieszkań na wynajem.

Stabilizacja rynku przy umiarkowanym wzroście popytu

Jak w bieżącym kwartale zmieniła się ogólna sytuacja na rynku wynajmu mieszkań? Odpowiedź na to pytanie w dużej mierze zależy od punktu widzenia, choć dane za I kwartał 2026 r. wskazują przede wszystkim na stabilizację. 

Z perspektywy właścicieli aż 66,40% nie odnotowało żadnych istotnych zmian rynkowych. Pozostała część grupy jest podzielona: 15,6% dostrzega poprawę, natomiast 18% wskazuje na pogorszenie sytuacji. Podobne oceny widać w obszarze popytu – dla 66% badanych utrzymał się on na stałym poziomie, podczas gdy 22,40% właścicieli zauważyło wzrost zainteresowania ofertami, a 11,60% jego spadek.

Eksperci oceniają ten sam okres bardziej optymistycznie. Odsetek wskazań poprawy bieżącej sytuacji w najmie wzrósł do 26,8% (z 15,07% kwartał wcześniej), a jednocześnie spadł udział odpowiedzi wskazujących pogorszenie (z 26,03% do 14,63%). Popyt wzrósł zdaniem 17,1% respondentów reprezentujących perspektywę ekspertów, według 63,4% pozostał bez zmian, a 19,50% wskazało na jego spadek. Równolegle ponad połowa ekspertów (51,22%) wskazuje na wzrost podaży mieszkań, przy 43,90% wskazań braku zmian i 4,88% spadku, co oznacza, że w ich ocenie rynek rozwija się po stronie oferty.

W praktyce oznacza to, że rynek najmu wkracza w fazę dojrzałej równowagi, w której umiarkowany optymizm ekspertów i rosnąca podaż tworzą bezpieczny bufor dla stabilnego popytu, ograniczając tym samym przestrzeń do gwałtownych wahań koniunktury.

Stały poziom czynszów i stabilna kondycja finansowana rynku najmu

Stabilizacja rynku bezpośrednio determinuje poziom osiąganych przychodów. Wśród właścicieli przeważająca większość, bo aż 73,4%, nie odnotowała zmian w wysokości czynszów, podczas gdy ich wzrost zadeklarowało 16,6%, a spadek 10% badanych. Potwierdza to diagnozę, że rynek nie generuje obecnie silnego impulsu do podnoszenia opłat. Mimo to, niemal co trzeci właściciel (30,4%) odczuwa poprawę własnej sytuacji finansowej, choć dla większości (59%) pozostaje ona bez zmian, a jedynie niewielka grupa (10,60%) sygnalizuje jej pogorszenie.

W ocenach ekspertów widać większe zróżnicowanie – 29,27% z nich dostrzega wzrost stawek najmu, przy jednoczesnym 24,39% wskazań na ich spadek i 46,34% głosów za stabilizacją. Specjaliści dość spójnie oceniają przy tym kondycję finansową wynajmujących: 68,29% wskazuje na brak zmian, 17,07% na poprawę, a 14,63% na pogorszenie.

Sytuacja finansowa najemców również opiera się na stabilnych fundamentach – 68,29% ekspertów nie widzi tu zmian, 14,63% dostrzega poprawę, a 17,07% pogorszenie. Sugeruje to, że choć presja na wzrost czynszów wyhamowała, realne możliwości płatnicze lokatorów również nie uległy wyraźnemu wzmocnieniu.

Główne bariery dla właścicieli? Koszty utrzymania mieszkań dla wynajmujących, trudności finansowe i niedostępność oferty dla najemców 

Najważniejsze bariery rynku najmu po stronie właścicieli różnią się w zależności od tego, kto je ocenia.

Właściciele jako główne bariery wskazują:

• 49,36% – wysokie koszty utrzymania mieszkań,

• 37,71% – słabą ochronę właścicieli,

• 28,18% – koszty remontów i napraw po najemcach,

• 25,64% – nieterminowe płatności najemców,

• 19,07% – zbyt dużą konkurencję wynajmujących.

Dla porównania wśród najrzadziej wskazywanych barier znalazły się:

• 15,47% – trudność w znalezieniu najemców spełniających oczekiwania,

• 14,62% – niepewność sytuacji gospodarczej,

• 14,62% – ryzyko strat finansowych i prawnych,

• 12,50% – nieprzewidywalne działania państwa,

Eksperci są zgodni z wynajmującymi i wskazują na podobne wyzwania – po stronie właścicieli największe znaczenie mają dziś kwestie bezpieczeństwa i kosztów. Jako główne bariery najczęściej wymieniają:

• 64,10% – słabą ochronę właścicieli,

• 51,28% – wysokie koszty utrzymania mieszkań,

• 48,72% – koszty remontów i napraw po najemcach,

• 33,33% – zbyt dużą konkurencję wynajmujących

• 33,33% – trudność w znalezieniu najemców spełniających oczekiwania.

Jako bariery, które w najrzadziej dotykają wynajmujących eksperci wskazywali: 

• 17,95% – nieprzewidywalne działania państwa,

• 15,38% – niepewność sytuacji gospodarczej,

• 7,69% – wysokie obciążenia podatkowe.

Bariery najemców: koszty wejścia i dostępność

Po stronie najemców bariery mają wyraźnie inny charakter i koncentrują się wokół kosztów wejścia oraz dostępności mieszkań.

Najczęściej wskazywane bariery, których doświadczają najemcy zdaniem ekspertów, to:

• 85,37% – wysokie opłaty początkowe (kaucja, prowizja),

• 68,29% – wykluczenie niektórych grup najemców,

• 60,98% – zbyt mała dostępność mieszkań do wynajęcia,

• 31,71% – brak przejrzystości zasad najmu,

Wśród barier o najmniejszym znaczeniu znalazły się:

• 17,07% – słaba ochrona najemców,

• 14,63% – nieuczciwe praktyki wynajmujących,

• 14,63% – niepewność dochodów i kosztów życia.

Pokazuje to, że choć właściciele skupiają się na kosztach i ryzyku operacyjnym, dla najemców znaczącym problemem pozostaje dostępność i próg wejścia na rynek. Najemcy nie dostrzegają trudności ze znalezieniem chętnych na wynajem, z kolei najemcy mają poważne problemy ze znalezieniem odpowiedniego lokum.

Strategie właścicieli: zarządzanie portfelem i ukierunkowane ulepszenia

Właściciele koncentrują się dziś na utrzymaniu i optymalizacji istniejącego portfela mieszkań. Wśród najczęściej podejmowanych działań wymieniają:

• 41,80% – utrzymanie obecnego poziomu inwestycji,

• 31,80% – drobne remonty,

• 17,80% – wymiana lub zakup wyposażenia,

• 12,40% – sprzedaż posiadanego mieszkania/ograniczenie portfela,

• 11,40% – zakup kolejnego mieszkania pod wynajem.

Dane wskazują, że dominującym podejściem jest utrzymanie obecnego portfela i punktowe ulepszenia mieszkań, a nie zwiększanie skali działalności.

W ujęciu bieżącym eksperci obserwują, że właściciele najczęściej realizują drobne remonty (60,98%) oraz utrzymują obecny poziom inwestycji (41,46%). Rzadziej przeprowadzają większe remonty/podnoszą standard (19,51%), sprzedają posiadane mieszkania/ograniczają portfel (21,95%) czy kupują nowe mieszkania na wynajem (24,39%).

Czym kierują się właściciele przy decyzjach inwestycyjnych?

Decyzje inwestycyjne na rynku najmu są obecnie podyktowane przede wszystkim chęcią ograniczania ryzyka i dążeniem do stabilizacji dochodów. Choć właściciele i eksperci zgadzają się co do głównych kierunków, siła ich przekonań w poszczególnych obszarach znacząco się różni.

Perspektywa właścicieli: Ostrożny pragmatyzm

Dla wynajmujących kluczowe są czynniki pozwalające zachować wartość posiadanego majątku i bieżącą płynność:

• Top 3 motywatory: listę otwiera ochrona kapitału przed inflacją (26,40%), a tuż za nią plasują się poprawa rentowności najmu (24,40%) oraz rosnący popyt na lokale (19,20%).

• Najrzadziej wskazywane: najmniejszy wpływ na ich decyzje mają obecnie profesjonalizacja rynku (6,60%), dywersyfikacja portfela (7,80%) oraz ulgi podatkowe i zmiany prawne (9,80%).

Perspektywa ekspertów: makroekonomiczne paliwo

Eksperci widzą rynek w znacznie bardziej wyrazistych barwach, wskazując na silną presję czynników zewnętrznych:

• Top 3 motywatory: na pierwszym miejscu ex aequo znalazły się aż trzy czynniki – ochrona kapitału przed inflacją, rosnący popyt oraz dostępność finansowania (wszystkie po 48,78%).

• Najrzadziej wskazywane: podobnie jak u właścicieli, najmniejsze znaczenie mają dla nich ulgi podatkowe (17,07%), chęć podniesienia standardu (19,51%) oraz oczekiwania najemców (21,95%).

Główna różnica między grupami dotyczy dostępności finansowania – eksperci widzą w nim jeden z trzech głównych motorów rynku (48,78%), podczas gdy dla właścicieli jest to czynnik drugorzędny (13,80%). 

Obie grupy są jednak całkowicie zgodne co do fundamentów: inwestowanie w najem w pierwszym kwartale 2026 roku to przede wszystkim strategia obronna przeciwko inflacji, a nie chęć szybkiego zysku. Rynek napędza realna potrzeba zabezpieczenia oszczędności, a nie optymalizacja podatkowa czy profesjonalizacja zarządzania.

Jakie są prognozy na kolejny kwartał? Ostrożność właścicieli, optymizm ekspertów, brak polepszenia zdolności płatności najemców 

Prognozy na kolejny kwartał pokazują wyraźne rozbieżności między uczestnikami rynku. Właściciele patrzą na sytuację przez pryzmat kosztów i ryzyka, co przekłada się na ostrożne oczekiwania: 72,6% zakłada brak zmian, tylko 13,8% poprawę, a aż 73,4% spodziewa się pogorszenia własnej sytuacji finansowej.

Na tym tle eksperci formułują bardziej pro-wzrostowe scenariusze – 34,1% oczekuje poprawy sytuacji rynkowej, 41,5% wzrostu popytu, a 29,3% wzrostu czynszów. W odniesieniu do najemców prognozy pozostają zachowawcze – 75,61% ekspertów wskazuje brak zmian w ich sytuacji finansowej, 14,63% poprawę, a 9,76% pogorszenie.

Oznacza to, że rynek wysyła mieszane sygnały – eksperci widzą potencjał odbicia, właściciele nieco pesymistycznie patrzą na swoją sytuację w kolejnym kwartale, a sytuacja najemców ma pozostać stabilna.

Podsumowanie

Rynek najmu w I kwartale 2026 r. pozostaje stabilny, ale jego fundamenty się zmieniają. Eksperci widzą oznaki poprawy – wzrost podaży, lepsze oceny koniunktury i prognozy wzrostu popytu. Właściciele są bardziej ostrożni i nie liczą ani na wzrost popytu, ani większy poziom przychodów. Sytuacja finansowa najemców nie wykazuje drastycznej zmiany.

Najbliższe kwartały pokażą, czy optymizm ekspertów przełoży się na poprawę sytuacji na rynku najmu. Wiele wskazuje, że obecna stabilizacja może być ciszą przed nadchodzącym ożywieniem związanym z sezonowością najmu. Oznaczałoby to, że w drugim kwartale rynek zacznie się rozpędzać przed najbardziej wzmożonym okresem dla rynku najmu przypadającym na wakacje. 

Materiały do pobrania

Chcesz poznać pełne wyniki badania? Pobierz raport, informację sygnalną lub szczegółowy opis metody badania.

• Informacja sygnalna o sytuacji na rynku najmu

• Opis metody badania koniunktury rynku najmu

• Interpretacja wskaźników

Masz pytania lub sugestie dotyczące badania? Skontaktuj się z nami: info@instytutnajmu.pl