Raport: Rynek najmu potrzebuje regulacji. Czy najemcy i właściciele czują się chronieni przez prawo?

Raport „Rynek najmu potrzebuje regulacji" powstał, by sprawdzić, jak uczestnicy rynku – wynajmujący i najemcy – oceniają obecny poziom ochrony prawnej i w jakim stopniu dostrzegają potrzebę zmian. Badanie zrealizowano metodą CAWI w sierpniu 2025 r. na próbie 1 500 respondentów: 1 000 najemców (w tym ok. 16% obcokrajowców) oraz 500 wynajmujących.

Pobierz raport „Rynek najmu potrzebuje regulacji"

Ramy prawne najmu pozostają rozproszone

Regulacje dotyczące najmu powstawały w Polsce etapami, w odpowiedzi na doraźne potrzeby – ochronę lokatorów, rozwój budownictwa społecznego, profesjonalizację części rynku. Nie stworzono jednak spójnej konstrukcji systemowej.

Osobnym problemem pozostaje jakość danych. Statystyki dotyczące najmu prywatnego, wysokości czynszów w trwających umowach czy skali niewypłacalności najemców są fragmentaryczne i pochodzą z różnych źródeł. Rynek działa więc w dużej mierze w oparciu o szacunki i indywidualne doświadczenie, a nie o standaryzowane wskaźniki.

Właściciele: ponad połowa ocenia ochronę jako niewystarczającą

52,4% wynajmujących uważa, że dostępne narzędzia nie chronią ich skutecznie przed nieuczciwymi najemcami – 32,6% ocenia ochronę jako raczej niewystarczającą, a 19,8% jako zdecydowanie niewystarczającą.

Przeciwnego zdania jest 22,8% badanych, przy czym tylko 4% uznaje obecny poziom ochrony za w pełni wystarczający. Znaczący odsetek (24,8%) nie ma wyrobionej opinii, co może wskazywać na ograniczoną znajomość dostępnych narzędzi prawnych lub brak doświadczenia w ich stosowaniu.

Oceny te mają zaplecze w doświadczeniach. 38,6% wynajmujących deklaruje, że miało negatywne doświadczenia z najemcami. W tej grupie najczęściej wskazywano:

• brak płatności czynszu lub opóźnienia – 64,8%,

• zniszczenie mieszkania lub wyposażenia – 54,4%,

• brak dbałości o mieszkanie – 34,2%,

• trudny kontakt lub konfliktowy najemca – 26,4%,

• skargi sąsiadów na zachowanie najemcy – 20,7%,

• problemy z odzyskaniem zaległych należności – 17,1%,

• konieczność eksmisji – 14,0%.

Najemcy: dominuje niepewność, a nie sprzeciw

To samo pytanie – czy rynek daje właścicielom wystarczające narzędzia ochrony – zadaliśmy najemcom. Ich odpowiedzi układają się inaczej.

Największa grupa najemców (38,6%) nie ma zdania w tej sprawie. Wśród pozostałych przeważa umiarkowanie pozytywna ocena obecnych rozwiązań: 33,2% uznaje ochronę właścicieli za wystarczającą (24,2% „raczej tak", 9,0% „zdecydowanie tak"), a 28,2% za niewystarczającą (19,9% „raczej nie", 8,3% „zdecydowanie nie").

Obawy właścicieli koncentrują się wokół pieniędzy i kontroli nad lokalem

Zapytaliśmy wynajmujących o obawy towarzyszące podpisywaniu nowej umowy. Respondenci mogli wybrać dowolną liczbę spośród 16 zdefiniowanych ryzyk, a następnie uszeregować je pod względem istotności.

Brak płatności czynszu lub opóźnienia wskazali wszyscy badani (100%), a niemal równie często pojawiał się lęk przed zniszczeniem mieszkania lub wyposażenia (97,8%). Kolejne miejsca zajęły konieczność eksmisji (95,4%) oraz problemy z odzyskaniem mieszkania po zakończeniu umowy (90,6%).

Metoda rangowania pozwoliła określić nie tylko powszechność obaw, ale ich realną wagę w decyzjach. Najwyższe średnie rangi uzyskały:

• brak płatności czynszu lub opóźnienia – 14,09,

• zniszczenie mieszkania lub wyposażenia – 12,48,

• konieczność eksmisji – 10,85,

• problemy z odzyskaniem mieszkania po zakończeniu umowy – 9,74.

Pozostałe ryzyka – dotyczące relacji z najemcą, błędów w umowie czy kwestii organizacyjnych – uzyskały wartości zbliżone. Obawy właścicieli koncentrują się na zagrożeniach prowadzących do strat finansowych lub utraty możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością.

Obie strony opowiadają się za większą liczbą przepisów

64,6% wynajmujących uważa, że wynajem mieszkań powinien być regulowany przez większą liczbę przepisów. Za mniejszą liczbą regulacji opowiada się 12,2%. Obecny stan jest odpowiedni zdaniem 23,2% respondentów.

Najemcy popierają zmiany ostrożniej, ale kierunek jest ten sam. Za większą liczbą regulacji opowiada się 41,9% (29,3% „raczej więcej", 12,6% „zdecydowanie więcej"). Obecny stan za odpowiedni uznaje 23,9%, a za ograniczeniem regulacji opowiada się 16,0%. Jednoznacznego stanowiska nie zajęło 18,2% badanych.

Można zauważyć, że nawet wśród zwolenników deregulacji dominuje podejście umiarkowane: 12,6% opowiada się za „raczej mniejszą" liczbą przepisów wobec 3,4% za „zdecydowanie mniejszą".

Kto ma większe prawa? Odpowiedzi są rozbieżne

Wśród wynajmujących 52,6% uważa, że większe prawa mają najemcy, podczas gdy przewagę po swojej stronie dostrzega 22,4%. Równowagę praw widzi 25% badanych. Różnica 30,2 punktu procentowego wskazuje na przekonanie o systemowym braku równowagi na niekorzyść właścicieli.

Najemcy oceniają tę kwestię znacznie mniej jednoznacznie. Największa grupa (30,6%) postrzega obecny system jako zapewniający równowagę praw. 35,7% uważa, że większe prawa mają właściciele, a 33,7% – że najemcy. 

Standaryzacja weryfikacji i ubezpieczeń: zgoda niemal powszechna

Jednym z najbardziej jednoznacznych wyników badania jest stosunek właścicieli do standaryzacji procedur.

76,8% wynajmujących popiera wprowadzenie standardów weryfikacji najemców i rozwiązań ubezpieczeniowych – 35,4% uważa, że powinny być obowiązkowe, a 41,4% popiera je pod warunkiem, że nie będą bezwarunkowo wymagane. Sprzeciw jest niewielki i  wynosi 3,4%.

Wnioski

Polski rynek najmu wchodzi w fazę rosnącej dojrzałości, której nie towarzyszy adekwatny poziom regulacji i ochrony prawnej. Obie strony funkcjonują w warunkach niepewności – choć z różnych powodów i w różnym natężeniu.

Właściciele wskazują na niewydolność systemu w zakresie egzekwowania należności i odzyskiwania lokali. Najemcy obawiają się nagłej utraty miejsca zamieszkania i braku jasnych zasad dotyczących wypowiedzenia umowy, podwyżek czynszu czy rozliczenia kaucji. W obu przypadkach źródłem napięcia jest ta sama cecha systemu: nieprzewidywalność.

Wyniki badania wskazują, że przestrzeń do zmian leży nie tyle w zaostrzaniu przepisów, ile w ich uporządkowaniu – standaryzacji umów, skróceniu procedur, upowszechnieniu narzędzi weryfikacji i mechanizmów depozytowych oraz digitalizacji obsługi najmu. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy częściej opowiadają się za zwiększeniem niż ograniczeniem zakresu regulacji rynku najmu. 

O badaniu

Badanie przeprowadzono metodą CAWI (Computer-Assisted Web Interview) w sierpniu 2025 r., w formie ankiety online dostępnej w języku polskim oraz dodatkowo w językach angielskim i ukraińskim dla najemców. Próbę stanowiły osoby pełnoletnie mieszkające w Polsce: najemcy (n=1 000, w tym ok. 16% obcokrajowców) oraz właściciele mieszkań na wynajem (n=500). Badanie zrealizowano w ramach Narodowego Panelu Badawczego. Zastosowano dobór kwotowy dla najemców ze względu na narodowość oraz screener weryfikujący posiadanie co najmniej jednej nieruchomości na wynajem po stronie wynajmujących. Dane nie były ważone.

Kontakt

Jesteś dziennikarzem i chcesz wykorzystać dane z raportu? Zapraszamy do kontaktu i prosimy o powoływanie się na źródło: Instytut Rynku Najmu.

Masz pytania lub sugestie dotyczące badania? Skontaktuj się z nami: info@instytutnajmu.pl