Rusza pierwsze w Polsce kwartalne badanie koniunktury rynku najmu mieszkań

Rynek najmu bez regularnego pomiaru to rynek oparty na intuicji

Rynek najmu mieszkań w Polsce rozwija się dynamicznie, jednak nadal brakuje narzędzia, które pozwalałoby regularnie i w sposób porównywalny oceniać jego kondycję. Dostępne dane mają najczęściej charakter punktowy, są rozproszone lub odnoszą się do wybranych fragmentów rynku, co utrudnia budowanie spójnego obrazu sytuacji.

W praktyce prowadzi to do:

• opierania ocen rynku na pojedynczych obserwacjach zamiast na trendach,

• funkcjonowania sprzecznych narracji dotyczących tej samej fazy rynku,

• podejmowania decyzji czynszowych, inwestycyjnych i regulacyjnych bez stałego punktu odniesienia.

Brak cyklicznego pomiaru sprawia, że zmiany nastrojów oraz realnych warunków rynkowych są dostrzegane z opóźnieniem albo interpretowane w oderwaniu od kontekstu. Rynek najmu wciąż częściej „się czuje”, niż mierzy. To właśnie ta luka informacyjna stała się impulsem do uruchomienia kwartalnego badania koniunktury rynku najmu mieszkań w Polsce.

Dlaczego kwartalne badanie koniunktury rynku najmu?

Decyzja o inicjatywie badania kwartalnego wynika z charakteru samego rynku najmu, który reaguje szybciej niż tradycyjne cykle raportowe. Zmiany popytu, dostępności mieszkań, poziomu ryzyk czy nastrojów uczestników rynku często zachodzą w skali miesięcy, a nie lat.

Kwartalna częstotliwość pozwala:

• uchwycić bieżące zmiany koniunktury bez nadmiernego opóźnienia,

• obserwować trendy zamiast pojedynczych zdarzeń,

• porównywać kolejne okresy w sposób spójny i uporządkowany.

Badanie zostało zaprojektowane jako stały punkt odniesienia dla rynku:

• oddzielający opinie od danych,

• umożliwiający porównania w czasie,

• dostarczający kontekstu dla bieżących wydarzeń rynkowych i regulacyjnych.

Istotnym elementem jest również pomiar nastrojów i oczekiwań. To one często wpływają na realne zachowania uczestników rynku – decyzje o zmianie czynszów, inwestycjach czy wycofaniu się z rynku. Regularny pomiar pozwala zrozumieć nie tylko co się dzieje, ale także dlaczego.

Projekt “Koniunktura rynku najmu mieszkań” w Polsce stanowi krok w kierunku instytucjonalizacji wiedzy o rynku najmu oraz budowy wspólnego języka opisu jego sytuacji. W dłuższej perspektywie ma on ambicję stać się stałym elementem krajobrazu analitycznego rynku nieruchomości w Polsce – porównywalnym z badaniami koniunktury w innych sektorach gospodarki. – mówi Arkadiusz J. Derkacz, Ekonomista i analityk simpl.rent, główny inicjator badania.

Czym jest badanie koniunktury rynku najmu?

Badanie koniunktury rynku najmu jest narzędziem służącym do systematycznej oceny funkcjonowania rynku w danym momencie oraz do analizy oczekiwań dotyczących jego najbliższej przyszłości. Jego celem jest uchwycenie realnych warunków, w jakich działa rynek, a nie jedynie opis zmian cenowych.

Badanie obejmuje dwa główne obszary: ocenę bieżącej sytuacji na rynku najmu i ocenę przewidywanych zmian w kolejnym kwartale. W ramach tych obszarów analizujemy m.in.:

• ogólną ocenę sytuacji na rynku najmu mieszkań,

• zmiany popytu i dostępności mieszkań,

• bariery występujące po stronie właścicieli i najemców,

• poziom i stabilność czynszów,

• sytuację finansową uczestników rynku,

• opóźnienia w płatnościach,

• działania podejmowane przez właścicieli mieszkań na wynajem,

• oczekiwania dotyczące przyszłej kondycji rynku.

Dzięki stałemu zestawowi obszarów badawczych możliwe jest nie tylko opisanie aktualnej sytuacji, ale również obserwowanie trendów oraz porównywanie wyników w kolejnych kwartałach.

Metodologia badania

Metodologia badania koniunktury rynku najmu została zaprojektowana w oparciu o podejście stosowane przez Główny Urząd Statystyczny w badaniach koniunktury gospodarczej oraz standardy statystyki publicznej. Dzięki temu badanie ma charakter uporządkowany, a jego wyniki są porównywalne w czasie i możliwe do interpretowania w szerszym kontekście gospodarczym.

Badanie realizowane jest w formie krótkiej ankiety online, przeprowadzanej raz na kwartał, w stałym oknie czasowym. Taka konstrukcja pozwala jednocześnie:

• uchwycić bieżące zmiany zachodzące na rynku najmu,

• ograniczyć wpływ czynników losowych,

• zachować ciągłość i porównywalność danych w kolejnych edycjach.

Udział w badaniu jest anonimowy, co sprzyja szczerości odpowiedzi i ogranicza deklaracje dostosowane do oczekiwań rynku.

Wyniki badania prezentowane są na trzech uzupełniających się poziomach wskaźników:

• Lustra koniunktury – pokazują procentowy rozkład odpowiedzi pozytywnych, neutralnych i negatywnych. Pozwalają zobaczyć strukturę nastrojów bez upraszczania ich do jednej liczby.

• Wskaźniki proste (saldo odpowiedzi) – wyliczane jako różnica między udziałem ocen pozytywnych i negatywnych. Przyjmują wartości od –100 do +100 i pokazują kierunek oraz siłę zmian.

• Wskaźniki złożone – łączą kilka wskaźników prostych, tworząc syntetyczny obraz koniunktury rynku najmu, w tym ocenę bieżącej sytuacji i oczekiwań na kolejny kwartał.

Tak skonstruowany system wskaźników umożliwia analizę zarówno szczegółowych elementów rynku, jak i jego ogólnej kondycji. Główne znaczenie mają przy tym zmiany w czasie, a nie pojedynczy odczyt, który zawsze wymaga osadzenia w szerszym kontekście.

Jak i gdzie publikujemy wyniki badania?

Wyniki badania koniunktury rynku najmu będą publikowane w sposób cykliczny, wraz z każdą kwartalną edycją badania bezpośrednio na blogu Instytutu Rynku Najmu, w Repozytorium Danych Społecznych oraz na stronie Towarzystwa Naukowego Nieruchomości. Zależy nam na tym, aby dane nie funkcjonowały jako jednorazowy raport, lecz jako stały punkt odniesienia dla rynku.