1. Rynek najmu w Polsce potrzebuje nowych rozwiązań

Rynek najmu mieszkań w Polsce rośnie szybciej, niż rośnie nasza zdolność do jego opisywania. W przestrzeni publicznej pojawiają się nowe formy zamieszkania, nowe modele działania operatorów, a jednocześnie wciąż posługujemy się językiem, który powstał w czasach, gdy najem oznaczał po prostu klucz do mieszkania i umowę podpisaną przy kuchennym stole. Dziś ten świat wygląda inaczej. 

Obok tradycyjnego najmu prywatnego wyrastają segmenty, które w Polsce dopiero zaczynają się rozwijać, ale w Europie są już pełnoprawną częścią rynku:

• PBSA,

• PRS,

• co‑living,

• micro‑living,

• senior living,

• corporate housing

To nie są modne etykiety, lecz produkty mieszkaniowe, które mają własnych użytkowników, własnych operatorów i własną logikę działania.

Dlaczego pojęcia rynku najmu wymagają uporządkowania?

Problem polega na tym, że w polskiej debacie te pojęcia funkcjonują chaotycznie. Część z nich jest mylona z formami prawnymi, część z uproszczonymi wyobrażeniami o tym, jak wygląda współczesny najem, a część wrzucana do jednego worka pod hasłem „najem instytucjonalny”. W efekcie trudno jest: 

• prowadzić rzetelną analizę rynku, bo nie wiadomo, o czym właściwie mówimy. 

• interpretować dane, bo nie wiadomo, do którego segmentu należą,

• projektować polityki mieszkaniowe, bo nie wiadomo, które zjawiska dotyczą najmu prywatnego, a które profesjonalnych form zamieszkania.

Rental living sector w Polsce – cel projektu badawczego

Ten tekst jest jednym z pierwszych kroków w ramach projektu badawczego Instytutu Rynku Najmu pod tytułem “Rental living sector w Polsce: rozwój, segmenty i wpływ na rynek najmu”. Projekt ten ma na celu zbudowanie spójnego języka opisu współczesnych form zamieszkania, określenie ich skali i dynamiki oraz zrozumienie ich wpływu na strukturę rynku najmu. Wprowadzenie takiej typologii nie jest zabiegiem teoretycznym. Jest konieczne, aby móc precyzyjnie opisywać zmiany zachodzące na rynku, interpretować dane i prowadzić odpowiedzialną debatę publiczną.

W kolejnych częściach tekstu opisujemy poszczególne segmenty rynku. Dopiero zaczynamy je dostrzegać, choć ich wpływ na rynek będzie coraz większy. Wspomniane wcześniej PBSA, PRS, co‑living, micro‑living, senior living i corporate housing to formy zamieszkania, które w Polsce dopiero kiełkują, ale w Europie są już standardem. Ich zrozumienie jest kluczowe dla analityków, inwestorów, operatorów oraz wszystkich, którzy chcą świadomie uczestniczyć w dyskusji o przyszłości rynku najmu w Polsce.

Jeśli chcemy rozmawiać o rynku najmu, musimy zacząć mówić precyzyjnie. A precyzja zaczyna się od uporządkowania pojęć. 

2. Dlaczego te segmenty w ogóle wyrosły?

Współczesne formy zamieszkania nie pojawiły się przypadkiem. Nie są modą, nie są chwilowym trendem, nie są efektem marketingowej kreatywności operatorów. Ich źródła są znacznie głębsze i wynikają z przemian społecznych, ekonomicznych i demograficznych, które w ostatnich latach zaczęły kształtować rynek najmu w całej Europie. Polska nie jest tu wyjątkiem. W rzeczywistości wiele z tych procesów zachodzi u nas szybciej niż na rynkach zachodnich, bo nadrabiamy dystans cywilizacyjny w bardzo krótkim czasie.

Zmiana stylu życia: mieszkanie jako usługa

Najważniejszym czynnikiem jest zmiana stylu życia. Młodzi dorośli wchodzący na rynek mieszkaniowy nie traktują najmu jako rozwiązania przejściowego, lecz jako świadomy wybór. Mobilność zawodowa, praca projektowa, studia w kilku miastach, wyjazdy zagraniczne, a także rosnąca niechęć do wiązania się kredytem na trzy dekady sprawiają, że mieszkanie staje się usługą, a nie kotwicą wiążącą ich do jednego miejsca. 

W takim świecie tradycyjny najem prywatny nie zawsze odpowiada na potrzeby użytkowników. PBSA oferuje przewidywalność i standard, którego nie zapewnia pokój w mieszkaniu studenckim. PRS daje stabilność i profesjonalne zarządzanie, których nie gwarantuje przypadkowy wynajmujący. Co‑living odpowiada na potrzebę wspólnoty i elastyczności, której nie da się uzyskać w klasycznym modelu najmu.

Zmiana struktury podaży, popytu i demografia 

Drugim źródłem jest zmiana struktury podaży. W wielu miastach Europy Zachodniej zasób mieszkań na wynajem jest budowany przez instytucje, a nie przez prywatnych właścicieli. Polska dopiero wchodzi w ten etap. Od lat rynek najmu opiera się na zasobie prywatnym, często przypadkowym, niejednorodnym i niestabilnym. Wraz z pojawieniem się operatorów PBSA i PRS zaczyna powstawać segment, który jest przewidywalny, skalowalny i profesjonalny. To naturalna konsekwencja dojrzewania rynku. W momencie, gdy popyt na najem rośnie szybciej niż zasób prywatny, pojawiają się podmioty, które potrafią budować i zarządzać mieszkaniami w sposób systemowy. Należy jednak podkreślić, iż nie jest to konkurencja dla prywatnych inwestorów i właścicieli mieszkań. Jest to nowy segment szerokiego rynku najmu, dzięki któremu pojawia się nowa oferta dla Polek i Polaków, którzy szukają innych standardów.

Trzecim czynnikiem jest popyt. Polska starzeje się szybciej niż większość krajów Europy Zachodniej, a jednocześnie doświadcza dużej mobilności wewnętrznej i zewnętrznej. Senior living odpowiada na potrzeby osób starszych, które nie chcą mieszkać w tradycyjnych instytucjach opiekuńczych, lecz w mieszkaniach z usługami. Corporate housing i workforce housing są odpowiedzią na mobilność pracowników, którzy przyjeżdżają do miast na kilka miesięcy lub kilka lat. PBSA jest odpowiedzią na rosnącą liczbę studentów zagranicznych i krajowych, którzy oczekują standardu znanego z Londynu, Amsterdamu czy Berlina.

Ekonomia budownictwa mieszkaniowego i technologia w zarządzaniu najmem 

Czwartym źródłem jest ekonomika rynku mieszkaniowego. Wysokie koszty budowy, rosnące ceny gruntów, presja na efektywność wykorzystania przestrzeni – to wszystko sprzyja powstawaniu segmentów takich jak micro‑living. Operatorzy szukają modeli, które pozwalają oferować mieszkania w dobrej lokalizacji, w rozsądnej cenie, przy zachowaniu wysokiego standardu usług. Micro‑living jest odpowiedzią na tę presję ekonomiczną, ale jednocześnie jest produktem, który w wielu miastach Europy stał się pełnoprawnym elementem rynku.

Wreszcie piątym czynnikiem są zmiany technologiczne. Zarządzanie najmem stało się procesem, który można skalować, automatyzować i standaryzować. To otworzyło drogę dla operatorów, którzy potrafią obsługiwać setki lub tysiące mieszkań w sposób jednolity, przewidywalny i efektywny. Bez technologii nie byłoby PRS, nie byłoby co‑livingu, nie byłoby micro‑livingu. 

Wszystkie te procesy razem tworzą środowisko, w którym tradycyjny najem prywatny przestaje być jedyną odpowiedzią na potrzeby użytkowników. Nowe segmenty rynku najmu nie są dodatkiem do rynku, są jego naturalną ewolucją. W Polsce dopiero zaczynają kiełkować, ale ich obecność jest nieunikniona.

3. PBSA: prywatne akademiki, które nie są akademikami

W polskiej debacie o mieszkalnictwie słowo „akademik” wciąż wywołuje bardzo konkretne skojarzenia: budynek z lat siedemdziesiątych, długie korytarze, wspólne łazienki, pokój dwuosobowy z meblościanką i kuchnia na piętrze. Tymczasem PBSA (Purpose‑Built Student Accommodation) to zupełnie inny świat. 

To segment, który w Europie jest już niemalże standardem, a w Polsce dopiero zaczyna się pojawiać. I właśnie dlatego PBSA jest jednym z najważniejszych nowych segmentów rynku najmu: nową formą zamieszkania, która nie mieści się w dotychczasowych kategoriach, a jednocześnie odpowiada na realne potrzeby współczesnych studentów.

Czym jest prywatny akademik PBSA? 

PBSA to prywatne akademiki, ale nie w znaczeniu, które znamy z przeszłości. To budynki projektowane od początku jako miejsca do życia, nauki i funkcjonowania w społeczności. Każdy element – od układu pokoi, przez przestrzenie wspólne, po system zarządzania – jest podporządkowany temu, aby zapewnić mieszkańcom przewidywalny standard, bezpieczeństwo i komfort. W PBSA nie ma przypadkowych rozwiązań. Nie ma pokoi, które „akurat się zwolniły”. Nie ma właścicieli, którzy wynajmują mieszkanie po wyprowadzce dziecka. To produkt mieszkaniowy, a nie efekt okoliczności.

W Europie PBSA jest jednym z najszybciej rosnących segmentów rynku living. W 2025 roku odpowiadał za ponad jedną czwartą wszystkich transakcji w sektorze living, a w krajach takich jak Hiszpania czy Włochy był jednym z głównych kierunków inwestycji. W Polsce ten segment dopiero się rozwija, ale jego obecność jest coraz bardziej widoczna. Pojawiają się operatorzy, którzy budują obiekty od podstaw, oferują zróżnicowane typy jednostek i wprowadzają standard, który jeszcze kilka lat temu wydawał się nieosiągalny.

Dlaczego rośnie zapotrzebowanie na PBSA? 

PBSA jest odpowiedzią na kilka równoległych procesów: 

• po pierwsze, na rosnącą mobilność studentów, zarówno krajowych, jak i zagranicznych;

• po drugie, na niedobór miejsc w akademikach uczelnianych, które nie są w stanie sprostać współczesnym oczekiwaniom;

• po trzecie, na zmianę stylu życia młodych dorosłych, którzy oczekują prywatności, bezpieczeństwa, dobrej lokalizacji i usług, a jednocześnie chcą być częścią społeczności. 

PBSA łączy te elementy w spójny produkt, który jest przewidywalny, skalowalny i profesjonalnie zarządzany.

PBSA a akademiki uczelniane i rynek najmu mieszkań

Warto podkreślić, że PBSA nie jest konkurencją dla akademików uczelnianych w sensie instytucjonalnym. To raczej uzupełnienie rynku, które odpowiada na potrzeby grupy studentów gotowych zapłacić za wyższy standard i stabilność. W wielu miastach Europy PBSA pełni funkcję bufora, który odciąża rynek prywatny i zmniejsza presję na wynajem pokoi w mieszkaniach. W Polsce ten efekt dopiero zacznie być widoczny, ale już dziś widać, że PBSA zmienia sposób, w jaki myślimy o studenckim zamieszkiwaniu.

PBSA jest więc nowym segmentem rynku najmu. Jest segmentem, który pokazuje, że współczesne formy zamieszkania nie są dodatkiem do rynku, lecz jego naturalną ewolucją. 

4. PRS: najem instytucjonalny, który nie ma nic wspólnego z najmem instytucjonalnym (w sensie prawnym)

Słowo „instytucjonalny” zrobiło zawrotną karierę w polskiej debacie mieszkaniowej. Używa się go w odniesieniu do wszystkiego, co nie jest klasycznym najmem prywatnym: do dużych operatorów, do nowych budynków, do mieszkań na wynajem w inwestycjach deweloperskich, a nawet do pojedynczych lokali wynajmowanych przez firmy. Problem polega na tym, że w polskim prawie „najem instytucjonalny” oznacza coś zupełnie innego. To rodzaj stosunku prawnego, a nie segment rynku. To sposób zawierania umowy, a nie model działania operatora. To narzędzie legislacyjne, a nie produkt mieszkaniowy. I właśnie dlatego PRS (Private Rented Sector) jest jednym z najbardziej mylonych nowych sektorów rynku najmu.

Jak działa model PRS? 

PRS to instytucjonalny najem mieszkań, ale w znaczeniu rynkowym, nie prawnym. To segment, w którym mieszkania są budowane, zarządzane i wynajmowane przez profesjonalnych operatorów, często w dużej skali. PRS nie jest przypadkowym zbiorem lokali, które akurat znalazły się w rękach firmy-instytucji. To produkt mieszkaniowy zaprojektowany od początku jako zasób na wynajem. Budynki są planowane pod długoterminowe użytkowanie, mieszkania mają powtarzalny standard, a zarządzanie jest oparte na procedurach, technologii i przewidywalności. PRS jest usługą, a nie zbiorem indywidualnych decyzji właścicieli.

W Europie PRS jest jednym z najważniejszych segmentów rynku living. W wielu krajach odpowiada za znaczną część zasobu mieszkań na wynajem, a jego udział w transakcjach inwestycyjnych sięga od dwudziestu do trzydziestu procent. W Danii przekracza nawet połowę rynku. W Polsce PRS dopiero się rozwija, ale jego obecność jest coraz bardziej widoczna. W 2025 roku oddano do użytku prawie sześć tysięcy nowych mieszkań PRS, co jest jednym z najwyższych wyników w historii tego segmentu. Największe projekty powstają w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, a operatorzy zaczynają budować portfele, które pozwalają im działać w skali nieosiągalnej dla prywatnych wynajmujących.

Dlaczego najemcy wybierają mieszkania oferowane przez PRS? 

PRS jest odpowiedzią na kilka równoległych procesów:

• rosnący popyt na najem w dużych miastach, gdzie ceny mieszkań mogą rosnąć szybciej niż dochody, 

• potrzebę stabilności, której rynek prywatny oparty na przypadkowych właścicielach nie może zapewnić na takim samym poziomie,

• oczekiwania najemców, którzy chcą przewidywalności, profesjonalnej obsługi i standardu, który nie zależy od tego, czy właściciel mieszkania akurat ma czas wymienić pralkę. 

PRS jest odpowiedzią na te potrzeby, bo jest segmentem, który działa jak usługa, a nie jak zbiór indywidualnych relacji.

Warto podkreślić, że PRS nie jest konkurencją dla najmu prywatnego w sensie bezpośrednim. To raczej równoległy segment, który odpowiada na potrzeby innej grupy użytkowników. PRS nie zastąpi rynku prywatnego, ale go uzupełni. W wielu miastach Europy PRS pełni funkcję stabilizatora, który zmniejsza presję na rynek prywatny i pozwala najemcom wybierać między różnymi modelami zamieszkania. W Polsce ten efekt dopiero zacznie być widoczny, ale już dziś widać, że PRS zmienia sposób, w jaki myślimy o najmie jako o usłudze.

PRS a najem instytucjonalny w sensie prawnym – najważniejsze różnice 

Najważniejsze jest jednak to, że PRS nie ma nic wspólnego z najmem instytucjonalnym w sensie prawnym. To dwa różne światy, które przypadkowo dzielą jedno słowo. Najem instytucjonalny to forma umowy. PRS to segment rynku. Najem instytucjonalny może dotyczyć jednego mieszkania. PRS dotyczy całych budynków. Najem instytucjonalny jest narzędziem legislacyjnym. PRS jest produktem mieszkaniowym. Mieszanie tych pojęć prowadzi do nieporozumień, które utrudniają analizę rynku i zniekształcają debatę publiczną.

PRS jest drugim nowym sektorem rynku najmu – segmentem, który pokazuje, że współczesne formy zamieszkania nie są dodatkiem do rynku, lecz jego naturalną ewolucją. W kolejnych artykułach opiszemy następne elementy tego krajobrazu, zaczynając od co‑livingu, który jest odpowiedzią na potrzebę wspólnoty, elastyczności i usług w świecie, w którym mieszkanie staje się coraz bardziej usługą niż dobrem trwałym.