II kwartał 2026 r. Jaka jest koniunktura na rynku najmu mieszkań?

Koniunktura rynku najmu mieszkań to cykliczny projekt badawczy, który pokazuje, w jakiej kondycji znajduje się rynek najmu w Polsce i w jakim kierunku zmierza. Pytamy uczestników rynku o ich perspektywę w obszarach takich, jak poziom podaży i popytu, sytuacja cenowa, występujące bariery oraz czynniki, które dziś napędzają lub hamują decyzje po stronie właścicieli i najemców.

W badaniu przyglądamy się nie tylko twardym oczekiwaniom finansowym, ale też nastrojom, planom i strategiom. Co naprawdę napędza rynek najmu? Gdzie pojawiają się bariery, a gdzie nowe szanse? I jak może wyglądać najem w kolejnych kwartałach? Poznaj najnowsze wyniki badania za II kwartał 2026 r. prezentujące pełne zestawienie perspektywy ekspertów oraz właścicieli mieszkań na wynajem.

Eksperci widzą ożywienie, właściciele – lekkie ochłodzenie

W ocenach ekspertów rynek najmu wciąż się umacnia. Poprawę ogólnej sytuacji na rynku wynajmu mieszkań wskazało 27,27% ekspertów, a 60,00% uznało, że sytuacja pozostała bez zmian. Pogorszenie dostrzegło 12,73% badanych ekspertów.

Właściciele mieszkań patrzą na ten sam rynek bardziej zachowawczo: poprawę bieżącej sytuacji wskazało 13,00% właścicieli, 67,80% oceniło ją jako stabilną, a 19,20% jako gorszą niż kwartał wcześniej. 

Powyższe odpowiedzi mogą wynikać z faktu, że eksperci widzą rynek w szerszym kontekście – dostrzegają stabilizację i stopniowe równoważenie popytu i podaży. Właściciele natomiast reagują na to, co dzieje się „tu i teraz”: na koszty, obciążenia, ryzyka i doświadczenia z najemcami.

Popyt rośnie, ale nie wszyscy to odczuwają tak samo

Właściciele mieszkań coraz częściej deklarują, że popyt na najem wzrósł. W II kwartale 2026 r. taki wzrost wskazało 24,00% właścicieli, 65,20% uznało, że popyt pozostał bez zmian, a 10,80% zauważyło jego spadek. To sygnał, że zainteresowanie najmem pozostaje wysokie, a mieszkania znajdują najemców stosunkowo bezproblemowo.

Eksperci oceniają sytuację bardziej ostrożnie – ich zdaniem popyt ustabilizował się na poziomie z poprzedniego kwartału. W tej grupie 17,10% badanych wskazało na wzrost popytu, 63,40% na brak zmian, a 19,50% na jego spadek. Jednocześnie eksperci zauważają wzrost podaży mieszkań na wynajem: 54,55% wskazało na zwiększenie dostępności mieszkań, a 45,45% na brak zmian.

Wśród ekspertów wskaźnik bieżących zmian popytu pozostał bez zmian i wyniósł -2,40 pkt, natomiast wśród właścicieli wzrósł z 10,80 pkt do 13,20 pkt. Oznacza to, że właściciele wyraźniej odczuwają aktywność najemców niż eksperci analizujący rynek z perspektywy ogólnej. 

Przychody z najmu rosną, a sytuacja finansowa najemców się pogarsza

Obie grupy zgodnie wskazują na poprawę przychodów z najmu, choć skala tej oceny jest różna. Wśród ekspertów 32,73% wskazało, że bieżący poziom przychodów z wynajmu wzrasta, 45,45% uznało, że pozostaje bez zmian, a 21,82% wskazało na spadek. Wśród właścicieli wzrost przychodów zadeklarowało 18,20%, stabilizację 74,60%, a spadek 7,20%.

Jednocześnie eksperci sygnalizują pogorszenie sytuacji finansowej najemców – to zjawisko, które może w kolejnych kwartałach wpływać na ryzyko płatnicze i dynamikę stawek czynszów. Odsetek ekspertów wskazujących na pogorszenie sytuacji finansowej najemców zwiększył się z 17,07% (w poprzednim kwartale) do 34,55% w II kwartale. 45,45% ekspertów wskazywało na brak zmian, a 20,00% na poprawę.

Właściciele oceniają swoją sytuację finansową nieco lepiej niż kwartał wcześniej — wskazuje na to niższy odsetek odpowiedzi dotyczących pogorszenia. Poprawę sytuacji finansowej wskazało 30,00% właścicieli, 61,80% oceniło sytuację jako stabilną, a 8,20% jako gorszą.  

Powyższe wyniki z jednej strony sygnalizują rosnące przychody i stabilny popyt, z drugiej – rosnące koszty życia najemców, które mogą ograniczać ich możliwości finansowe.

Bariery rynkowe: te same problemy, różne natężenie

Struktura barier pozostaje podobna jak w poprzednich kwartałach, ale ich natężenie różni się w zależności od grupy.

Wśród najważniejszych barier dla wynajmujących eksperci wskazują:

• słabą ochronę właścicieli – 77,78%,

• wysokie koszty utrzymania mieszkań – 51,85%,

• koszty remontów i napraw po najemcach – 50,00%,

• niejasne i niestabilne przepisy – 46,30%.

W porównaniu z poprzednim kwartałem szczególnie mocno wzrosło znaczenie niejasnych i niestabilnych przepisów – z 23,08% do 46,30%. 

Właściciele potwierdzają te bariery, ale oceniają je jako mniej dotkliwe. W tej grupie najczęściej wskazywano:

• wysokie koszty utrzymania mieszkań – 49,90%, 

• słabą ochronę właścicieli – 36,95%, 

• koszty remontów i napraw po najemcach – 28,18%, 

• nieterminowe płatności najemców – 22,96%

• wysokie obciążenia podatkowe – 22,55%.

Po stronie najemców jako najważniejsze bariery eksperci wskazywali:

• wysokie koszty najmu i opłat – 83,64%,

• wysokie opłaty początkowe – 67,27%,

• wykluczenie niektórych grup najemców – 54,55%,

• niepewność dochodów i kosztów życia – 47,27%.

Względem poprzedniego kwartału najsilniej wzrosła niepewność dochodów i kosztów życia – z 31,71% do 47,27%. 

Właściciele inwestują ostrożnie

W II kwartale właściciele mieszkań najczęściej podejmowali działania o charakterze zachowawczym: 

• utrzymanie obecnego poziomu inwestycji wskazało 33,60% właścicieli,

• drobne remonty – 35,80%,

• wymianę lub zakup wyposażenia – 17,60%,

• a większe remonty lub podniesienie standardu – 16,20%.

Eksperci wskazywali na:

• utrzymanie obecnego poziomu inwestycji w 54,55% odpowiedzi,

• drobne remonty – 38,18%,

• sprzedaż posiadanego mieszkania lub ograniczenie portfela – 27,27%, 

• większe remonty – 23,64%,

• wymianę lub zakup wyposażenia – 21,82%.

Przejście z najmu długoterminowego na krótkoterminowy lub hybrydowy wskazało 18,18% ekspertów i tylko 5,00% właścicieli. 

Wśród czynników zachęcających do inwestowania dominują te same elementy, co w poprzednim kwartale. Eksperci najczęściej wskazywali ochronę kapitału przed inflacją – 67,27%, poprawę rentowności najmu – 52,73% oraz rosnący popyt na najem – 45,45%. Właściciele oceniali te czynniki słabiej: ochronę kapitału przed inflacją wskazało 24,80%, poprawę rentowności najmu 22,20%, a rosnący popyt 20,20%. Potwierdza to ich ostrożniejsze podejście.

Rynek w równowadze, ale z wyraźnymi napięciami

II kwartał 2026 r. pokazuje rynek najmu w fazie względnej równowagi. Popyt jest stabilny, przychody rosną, a właściciele nie sygnalizują większych problemów z wynajmem mieszkań. Właściciele wskazują przy tym, że opóźnienia płatności pozostają ograniczonym problemem: 35,40% deklaruje brak opóźnień, 38,20% brak zmian w ich poziomie, 22,60% ich zmniejszenie, a 3,80% ich wzrost.

Jednocześnie eksperci coraz wyraźniej dostrzegają ryzyka związane z kosztami życia i opóźnieniami płatności. W tej grupie 21,82% wskazało, że opóźnienia płatności się zwiększają, 63,64% uznało, że pozostają bez zmian, 9,09% wskazało na ich zmniejszenie, a 5,45% na brak opóźnień płatności.

Najważniejszym wnioskiem tego kwartału jest jednak rozbieżność ocen między ekspertami a właścicielami. Eksperci widzą rynek jako stabilny i umiarkowanie rosnący. Właściciele – jako wymagający, kosztowny i obarczony większą niepewnością. To właśnie ta wieloperspektywiczność pozwala lepiej zrozumieć dynamikę rynku najmu i identyfikować wczesne sygnały zmian.

Materiały do pobrania

Chcesz poznać pełne wyniki badania? Pobierz raport, informację sygnalną lub szczegółowy opis metody badania.

• Informacja sygnalna o sytuacji na rynku najmu

• Opis metody badania koniunktury rynku najmu

• Interpretacja wskaźników

Masz pytania lub sugestie dotyczące badania? Skontaktuj się z nami: info@instytutnajmu.pl